7 Insight Penting tentang Peta Harga Rumah Tapak Tangerang: Perbandingan Koridor BSD, Gading Serpong, dan Legok

Konteks: Mengapa BSD, Gading Serpong, dan Legok Penting dalam Peta Tangerang

Di pasar hunian Tangerang, tiga nama ini hampir selalu muncul duluan: BSD, Gading Serpong, dan Legok. BSD dan Gading Serpong adalah kota mandiri yang sudah matang dengan fasilitas lengkap, sementara Legok mulai naik daun sebagai koridor baru yang menawarkan harga lebih terjangkau, terutama setelah akses tol dan infrastruktur sekitar berkembang pesat.

Secara harga, data portal properti menunjukkan bahwa:

• Rumah tapak di BSD City umumnya dipasarkan dari sekitar Rp1,3 miliar–5,8 miliar, dengan median sekitar Rp3,3 miliar per Agustus 2025.

• Di Gading Serpong, kisaran harga rumah tapak berada di rentang sekitar Rp1,2 miliar–3,5 miliar, dengan banyak unit menengah dan menengah-atas.

• Di Legok, harga rumah tapak masih jauh lebih rendah, mulai sekitar Rp399 juta–973 juta, dengan beberapa proyek 2 lantai di kisaran Rp400–600 juta.

Perbedaan inilah yang membuat Peta Harga Rumah Tapak Tangerang: Perbandingan Koridor BSD, Gading Serpong, dan Legok sangat relevan bagi keluarga dan investor yang ingin menentukan lokasi terbaik sesuai budget dan gaya hidup.

BSD dan Gading Serpong sebagai kota mandiri mature

BSD City dikembangkan oleh Sinar Mas Land sebagai kota mandiri dengan CBD, kampus, rumah sakit, mal besar, hingga kawasan teknologi seperti Digital Hub. Harga rumah tapak baru di berbagai cluster umumnya mulai sekitar Rp1,4–2,1 miliar untuk segmen menengah dan naik jauh ke atas untuk segmen premium.

Gading Serpong yang banyak dikembangkan oleh Paramount Land dan Summarecon juga punya profil mirip: cluster menengah dengan harga sekitar Rp1,5–3 miliar dan cluster premium di atasnya.

Keduanya sangat matang dari sisi fasilitas, sehingga wajar bila harga berada di level menengah-atas.

Legok sebagai koridor berkembang yang naik daun

Legok berada di sisi barat BSD/Gading Serpong. Dulu cenderung dianggap pinggiran, tapi beberapa tahun terakhir berubah cepat:

• Muncul perumahan 2 lantai harga 400–600 jutaan seperti Park Serpong dan Ixorra Serpong Residence.

• Akses makin membaik berkat ruas Tol Serpong–Balaraja dan operasi pintu Tol Legok.

Hasilnya, Legok menjadi “entry point” ideal bagi pembeli rumah pertama yang ingin dekat BSD/Gading Serpong tapi belum sanggup membeli langsung di dalam kota mandiri tersebut.

Dasar Data dan Metodologi Penyusunan Peta Harga

Sumber data portal properti dan pengembang

Angka-angka dalam artikel ini merujuk pada kombinasi sumber, antara lain:

• Data kisaran dan median harga rumah dijual di BSD City, Gading Serpong, dan Legok pada portal Rumah123 (2024–2025).

• Informasi harga cluster di BSD dari situs resmi pengembang dan artikel harga cluster.

• Data range harga rumah di Legok, termasuk listing di bawah Rp400 juta dan proyek baru 400-an juta.

Batasan dan cara membaca angka

Angka yang dicantumkan:

• Bersifat indikatif, bukan price list resmi satu proyek tertentu.

• Berbasis data iklan dan listing, sehingga bisa berubah seiring waktu.

• Tidak memasukkan diskon, promo KPR, atau negosiasi individu.

Gunakan angka ini sebagai patokan level harga kawasan, lalu tetap lakukan survei langsung dan minta price list terbaru sebelum mengambil keputusan.

Gambaran Singkat Peta Harga Rumah Tapak Tangerang

Rentang harga dan median price

Secara garis besar:

• BSD City

  • Range umum: ± Rp1,3–5,8 miliar.

  • Median (Agustus 2025): sekitar Rp3,3 miliar.

• Gading Serpong

  • Range umum: ± Rp1,2–3,5 miliar, dengan beberapa unit premium di atas angka ini.

• Legok

  • Range umum: ± Rp399 juta–973 juta, dengan harga pasar rata-rata sekitar Rp700 juta menurut salah satu portal.R

Secara sederhana: BSD > Gading Serpong > Legok dari sisi level harga rata-rata.

Segmentasi harga: menengah, menengah-atas, dan premium

• BSD: dominan menengah-atas hingga premium, dengan beberapa produk entry level yang tetap di atas Rp1,4 miliar.

• Gading Serpong: kuat di segmen menengah dan menengah-atas.

• Legok: fokus di menengah-bawah hingga menengah, dengan titik manis 400–800 jutaan.

Inilah dasar peta harga yang akan kita bedah lebih detail per koridor.

Profil dan Harga Rumah Tapak Koridor BSD

Kisaran harga rumah tapak dan median di BSD

BSD City sudah berkembang puluhan tahun dan memiliki berbagai zona (timur, barat, utara, selatan). Untuk rumah tapak:

• Portal listing menunjukkan kisaran Rp1,3–5,8 miliar, dengan banyak penawaran di sekitar Rp2–4 miliar.

• Laporan agregator harga menyebut median sekitar Rp3,3 miliar, sedikit turun sekitar 5% di salah satu periode 2025, yang bisa menjadi momen masuk bagi pembeli.

Beberapa cluster baru meluncur dengan harga mulai di kisaran:

• ± Rp1,4–1,8 miliar untuk rumah 2 lantai ukuran kecil-menengah,

• Rp2 miliar untuk cluster dengan konsep premium dan kavling lebih besar.

Contoh cluster dan produk rumah tapak

Bukan untuk promosi spesifik, tapi sebagai ilustrasi kisaran harga:

• Cluster menengah BSD (misalnya cluster modern 2 lantai) dengan LT ± 60–90 m², LB ± 70–100 m², biasanya di kisaran Rp1,4–2,2 miliar.

• Cluster premium dengan LT di atas 120 m² dan desain arsitektur lebih eksklusif bisa mulai ± Rp2,5–5 miliar.

BSD cocok bagi pembeli yang:

• Mengutamakan fasilitas kota mandiri lengkap,

• Punya budget di atas Rp1,5 miliar,

• Mengincar kombinasi kenyamanan tinggal dan potensi sewa stabil.

Profil dan Harga Rumah Tapak Koridor Gading Serpong

Kisaran harga rumah tapak Gading Serpong

Di Gading Serpong, data menunjukkan:

• Kisaran harga rumah tapak sekitar Rp1,2–3,5 miliar untuk sebagian besar listing, tergantung sektor dan cluster.

• Hunian menengah yang populer untuk keluarga muda banyak berada di kisaran Rp1,5–2,5 miliar.

Gading Serpong punya kombinasi perumahan, kampus, sekolah, dan kawasan komersial yang kuat, sehingga profilnya mirip BSD namun dengan tiket masuk sedikit lebih rendah di beberapa titik.

Karakter pasar: keluarga mapan dan investor

Koridor ini ideal untuk:

• Keluarga mapan yang ingin fasilitas lengkap dan akses relatif mudah ke Jakarta Barat dan BSD.

• Investor yang menyasar sewa rumah untuk mahasiswa, profesional muda, atau keluarga ekspatriat di kawasan industri dan perkantoran sekitar.

Likuiditas jual-beli di Gading Serpong cukup baik karena brand kawasan sudah kuat dan permintaan solid.

Profil dan Harga Rumah Tapak Koridor Legok

Kisaran harga rumah tapak Legok

Berbeda dengan dua koridor sebelumnya, Legok menawarkan harga yang jauh lebih ramah kantong:

• Data menunjukkan kisaran Rp399 juta–973 juta untuk rumah tapak, dengan rata-rata harga pasar sekitar Rp700 juta.

• Ada banyak listing di bawah Rp400 juta untuk rumah tipe kecil atau rumah kompak 1 lantai.

• Proyek seperti Park Serpong dan Ixorra Serpong Residence memasarkan rumah 2 lantai mulai kisaran Rp400–600 jutaan.

Dengan kata lain, Legok adalah titik masuk logis bagi first-home buyer yang ingin akses ke BSD/Gading Serpong tetapi punya budget terbatas.

Dampak tol Serpong–Balaraja dan akses baru

Tol Serpong–Balaraja (Serbaraja), terutama dengan beroperasinya seksi Serpong–Legok dan pintu tol Legok, memberi efek besar:

• Memendekkan waktu tempuh Legok–BSD dan Legok–Jakarta.

• Mendorong pengembang meluncurkan cluster baru dengan selling point “dekat pintu tol”.

• Menaikkan nilai rumah di beberapa proyek Legok hingga 20–30% dalam beberapa tahun terakhir, terutama bagi pembeli awal. (Ini kita bahas detail di artikel sebelumnya tentang efek tol.)

Implikasinya: meski masih terjangkau, gap harga antara Legok dan BSD/Gading Serpong bisa mengecil seiring waktu jika infrastruktur terus berkembang.

Tabel Perbandingan: BSD vs Gading Serpong vs Legok

Perbandingan kisaran harga dan median

*Median/level umum adalah perkiraan berdasarkan sebaran listing, bukan angka resmi tunggal.

Perbandingan fasilitas dan kematangan kawasan

• BSD: fasilitas kota mandiri paling lengkap (mal besar, kampus, rumah sakit, CBD).

• Gading Serpong: kuat di pendidikan, kuliner, dan kawasan komersial, dengan akses baik ke BSD dan Jakarta Barat.

• Legok: fasilitas internal mulai tumbuh, tapi masih banyak mengandalkan BSD/Gading untuk pusat aktivitas besar; seiring waktu fasilitas lokal diperkirakan akan menyusul.

Tren Kenaikan Harga Rumah Tapak Tangerang Beberapa Tahun Terakhir

Tren kenaikan harga Tangerang secara umum

Secara kota, data menunjukkan:

• Pada Mei 2023, harga rumah di Tangerang naik sekitar 5,3% dibanding Mei 2022.

• Pada Februari 2024, kenaikan tahunan sekitar 2,6%, mencerminkan fase penyesuaian setelah lonjakan sebelumnya

Angka ini menggambarkan tren naik moderat di level kota. Di atasnya, koridor tertentu bisa naik lebih tinggi karena faktor spesifik, misalnya pembukaan tol atau peluncuran kota baru.

Pola apresiasi: mature vs developing corridor

• Kawasan mature (BSD, Gading Serpong) cenderung naik lebih stabil dan konsisten, tetapi persentasenya bisa menurun seiring harga yang sudah tinggi.

• Kawasan developing seperti Legok berpotensi memberikan lonjakan persentase lebih tinggi saat momen infrastruktur terjadi (contoh Serbaraja), walaupun risiko fluktuasinya juga lebih besar.

Investor biasanya memadukan keduanya: satu aset di kawasan matang yang stabil, satu lagi di kawasan berkembang yang lebih agresif.

Segmentasi Pembeli: Siapa Cocok di BSD, Gading Serpong, dan Legok?

BSD: keluarga mapan dan white-collar commuter

BSD cocok bila Anda:

• Punya budget minimal ± Rp1,5–2 miliar.

• Ingin fasilitas lengkap (sekolah unggulan, universitas, rumah sakit, mall).

• Bekerja di koridor BSD–Jakarta Selatan–Tangerang Selatan dan butuh akses tol/KRL yang baik.

Gading Serpong: mix keluarga dan investor

Gading Serpong pas untuk:

• Keluarga yang ingin lokasi di tengah antara BSD dan Jakarta Barat.

• Investor yang mengincar sewa rumah untuk mahasiswa dan profesional.

• Pembeli yang menginginkan cluster rapi dengan lingkungan cukup hidup (kuliner, cafe, kampus).

Legok: first-home buyer dan investor menengah

Legok ideal bila:

• Budget Anda di bawah Rp1 miliar, tapi ingin tetap dekat BSD/Gading.

• Anda mencari rumah 2 lantai di kisaran 400–700 jutaan.

• Anda mengincar potensi kenaikan harga jangka menengah seiring penyelesaian tol dan cluster baru.

Strategi Memilih Koridor Berdasarkan Budget dan Gaya Hidup

Budget < Rp1 Miliar: fokus Legok dan sekitarnya

Di rentang ini, pilihan rumah tapak layak huni di:

• Legok dan koridor sekitarnya (Park Serpong, Ixorra, dan sejenisnya).Beberapa perumahan di pinggiran Tangerang lain, namun biasanya lebih jauh dari BSD/Gading.

Komprominya: luas bangunan lebih kompak dan fasilitas internal belum sematang BSD/Gading.

Budget Rp1–3 Miliar: opsi seimbang di tiga koridor

Dengan budget ini, Anda:

• Bisa masuk ke cluster menengah di BSD atau Gading Serpong (unit lebih kecil).

• Bisa mendapatkan rumah lebih besar dan lebih “lega” di Legok (tanah dan bangunan lebih luas di harga yang sama).

Pilihan bergantung pada prioritas: luas rumah vs nama kawasan & fasilitas kota.

Budget > Rp3 Miliar: segmen premium BSD dan Gading Serpong

Di atas Rp3 miliar, permainan berpindah ke:

• Cluster premium BSD: rumah besar, desain arsitektur eksklusif, dekat CBD.

• Cluster mewah di Gading Serpong: akses ke golf, boulevard utama, dan fasilitas komersial kelas atas.

Segmen ini lebih cocok untuk pembeli dengan fokus kenyamanan dan prestise, plus investor yang menyasar sewa segmen atas.

Insight Investasi: Potensi Capital Gain dan Sewa di Tiga Koridor

Potensi capital gain BSD dan Gading Serpong

• Kenaikan nilai cenderung stabil dan lebih terukur.

• Likuiditas jual cukup tinggi karena brand kawasan kuat dan permintaan selalu ada.

• Cocok untuk investor yang mengutamakan keamanan modal dan yield sewa moderat.

Potensi pertumbuhan Legok pasca tol

Legok menawarkan:

• Potensi kenaikan persentase lebih tinggi karena harga awal masih rendah.

• Efek pengganda dari tol Serpong–Balaraja dan ekspansi kota mandiri ke barat

• Risiko oversupply di segmen 400–700 jutaan tetap perlu dipantau.

• Investor sebaiknya menyiapkan horizon 5–10 tahun dan tidak berharap “flip” super cepat.

Risiko dan Hal yang Perlu Diwaspadai

Risiko membeli di harga puncak

• Di BSD/Gading, beberapa cluster bisa berada di harga yang sudah sangat “mature”, sehingga upside capital gain tidak seagresif dulu.

• Di Legok, euforia pasca tol bisa membuat beberapa proyek dipasarkan dengan harga yang sudah mengantisipasi kenaikan masa depan.

Selalu bandingkan:

• Harga per meter tanah dan bangunan,

• Kualitas bangunan dan fasilitas,

• Track record pengembang.

Risiko teknis dan lingkungan

Sebelum membeli:

• Cek potensi banjir dan kualitas drainase area.

• Pastikan legalitas tanah dan IMB (atau PBG) jelas.

• Periksa komitmen pengembang terhadap fasilitas umum dan ruang terbuka.

Portal-portal besar sering memuat review dan foto kondisi lingkungan yang bisa dijadikan bahan awal survei.

Rekomendasi Praktis Berdasarkan Profil Pembaca

• End-user (keluarga muda, gaji gabungan menengah)

  • Budget <1 miliar: fokus Legok dan proyek 400–700 jutaan.

  • Pertimbangkan akses kerja, sekolah, dan biaya transportasi, bukan hanya harga rumah.

• Investor konservatif

  • Pilih rumah tapak di BSD atau Gading Serpong dengan akses bagus dan potensi sewa kuat.

  • Cari unit yang sudah matang infrastrukturnya, meski yield capital gain moderat.

• Investor agresif

  • Kombinasikan satu aset di Legok (untuk upside) dan satu di area matang (untuk stabilitas).

  • Perhatikan rencana tol, stasiun, dan kota baru di sekitar lokasi.

Sebagai referensi tambahan untuk riset harga dan listing, Anda bisa menelusuri portal seperti:

FAQ Seputar Peta Harga Rumah Tapak Tangerang: Perbandingan Koridor BSD, Gading Serpong, dan Legok

1. Berapa kisaran harga rumah tapak di BSD saat ini?

Data portal Rumah123 menunjukkan kisaran harga rumah tapak di BSD City sekitar Rp1,3 miliar hingga Rp5,8 miliar, dengan median sekitar Rp3,3 miliar per Agustus 2025.

2. Apakah rumah tapak di Gading Serpong lebih murah dari BSD?

Secara umum, ya. Di Gading Serpong, kisaran harga banyak berada di rentang Rp1,2–3,5 miliar, sehingga tiket masuk sedikit lebih rendah dibanding BSD, meskipun cluster premium bisa punya harga setara atau lebih tinggi.

3. Benarkah di Legok masih ada rumah tapak di bawah Rp500 juta?

Masih ada, terutama untuk rumah tipe kecil dan proyek baru yang menargetkan pembeli rumah pertama. Ada listing rumah di Legok di bawah Rp400 juta, dan beberapa proyek dua lantai di kisaran Rp400–600 jutaan.

4. Mana yang paling cocok untuk pembeli rumah pertama dengan gaji gabungan menengah?

Jika budget di bawah Rp1 miliar, Legok biasanya pilihan paling realistis. Anda masih mendapatkan kedekatan dengan BSD/Gading Serpong, tetapi dengan cicilan yang lebih ringan. Jika budget mendekati Rp1,5–2 miliar, barulah opsi di BSD atau Gading Serpong mulai terbuka, meski mungkin dengan ukuran unit lebih kecil.

5. Untuk investasi jangka menengah, lebih menarik BSD, Gading Serpong, atau Legok?

• BSD dan Gading Serpong: cocok untuk investasi yang lebih stabil, dengan potensi sewa bagus dan risiko lebih rendah.

• Legok: menarik untuk capital gain jangka menengah karena masih berkembang, terutama setelah tol Serpong–Balaraja beroperasi, tapi risikonya lebih tinggi terkait siklus harga dan suplai baru.

6. Bagaimana tren kenaikan harga rumah di Tangerang beberapa tahun terakhir?

Secara umum, harga rumah di Tangerang naik sekitar 5,3% antara Mei 2022–Mei 2023 dan sekitar 2,6% secara tahunan pada Februari 2024, menunjukkan tren kenaikan yang moderat namun konsisten

7. Apakah harga di Legok akan segera mendekati BSD dan Gading Serpong?

Kemungkinan tidak dalam waktu sangat dekat, karena gap fasilitas dan brand kawasan masih cukup besar. Namun, seiring infrastruktur dan fasilitas lokal berkembang, selisih harga bisa menyempit, terutama di koridor paling dekat pintu tol dan perbatasan BSD/Legok.

Kesimpulan: Membaca Peta, Menentukan Langkah

Melalui Peta Harga Rumah Tapak Tangerang: Perbandingan Koridor BSD, Gading Serpong, dan Legok, kita bisa melihat dengan jelas bahwa:

• BSD dan Gading Serpong menempati segmen menengah-atas hingga premium, dengan fasilitas kota mandiri yang sangat lengkap.

• Legok menjadi alternatif lebih terjangkau yang tetap terkoneksi ke dua kota mandiri tersebut, terutama berkat tol Serpong–Balaraja.

• Tren harga Tangerang menunjukkan kenaikan moderat, tetapi masing-masing koridor punya dinamika sendiri tergantung infrastruktur dan tahap perkembangan kawasan.

Bagi pembeli rumah pertama, Legok dan beberapa zona perbatasan menawarkan titik awal masuk yang masuk akal. Bagi keluarga dengan budget lebih besar, BSD dan Gading Serpong memberikan kualitas hidup dan fasilitas yang sulit ditandingi. Bagi investor, kombinasi aset di kawasan matang dan berkembang bisa menjadi strategi seimbang antara keamanan dan pertumbuhan.

Langkah berikutnya adalah menghubungkan peta harga ini dengan kondisi keuangan dan rencana hidup Anda sendiri: hitung kemampuan KPR, tentukan prioritas lokasi, lalu lakukan survei lapangan. Dengan pendekatan yang terukur dan data yang jelas, keputusan membeli rumah di salah satu dari tiga koridor ini bisa menjadi langkah besar menuju masa depan finansial yang lebih kuat.