Mengukur Dampak Pintu Tol Legok terhadap Lonjakan Nilai Lahan di Koridor BSD–Legok

Pendahuluan

Pembukaan pintu Tol Legok di ruas Tol Serpong–Balaraja (Serbaraja) mengubah peta akses kawasan barat Tangerang. Akses yang dulunya bergantung pada Jalan Raya Legok yang padat dan ruas-ruas kolektor lokal, sekarang terhubung langsung ke jaringan JORR II dan koridor BSD–Gading Serpong.

Di lapangan, developer dan pelaku pasar mulai melaporkan lonjakan harga hunian dan tanah di Legok dan sekitarnya. Sejumlah pemberitaan menyebutkan peningkatan nilai jual rumah di sekitar Legok mencapai sekitar 30% setelah pintu tol dibuka pada akhir 2024.

Artikel ini membahas bagaimana pintu Tol Legok memengaruhi lonjakan nilai lahan di koridor BSD–Legok, dengan pendekatan deskriptif–analitis: melihat progres infrastruktur, data harga, testimoni pelaku industri, lalu merumuskan cara sederhana untuk “mengukur” dampak tersebut secara lebih sistematis.

Konteks Infrastruktur: Tol Serpong–Balaraja dan Pintu Tol Legok

Tol Serpong–Balaraja (Serbaraja) adalah bagian dari jaringan JORR II yang dirancang untuk menghubungkan Serpong–Balaraja sepanjang ±40 km, dengan tiga seksi besar:

• Seksi I Serpong–Legok ±9,8 km

• Seksi II Legok–Pasir Barat ±11,5 km

• Seksi III Pasir Barat–Balaraja ±18,6 km

Tol ini memiliki delapan simpang susun (SS), salah satunya SS Legok yang menjadi akses baru bagi kawasan Legok ke jaringan tol nasional.

Dari sisi operasional:

• Seksi 1A BSD–CBD (±5,15 km) beroperasi sejak 2022.

• Seksi 1B CBD BSD–Legok (±5,7 km) mulai beroperasi secara fungsional pada 30 September 2024, yang sekaligus membuka akses pintu Tol Legok.

• Pada akhir 2024 dan 2025, tarif resmi untuk ruas CBD–Legok mulai diberlakukan, misalnya sekitar Rp7.000 untuk kendaraan Golongan I.

Di sisi hilir, pembangunan underpass dan jalan baru BSD Niaga Link menghubungkan kawasan perumahan BSD (misalnya Hiera dan sekitarnya) langsung ke simpang susun dan pintu Tol Legok, menjadikan koridor BSD–Legok sebagai satu kesatuan jalur cepat ke JORR II.

Secara teoritis, kombinasi akses tol baru + koneksi jalan kolektor baru adalah katalis klasik kenaikan nilai lahan karena:

1. Menurunkan biaya waktu tempuh ke pusat aktivitas (CBD BSD, Gading Serpong, bandara, Jakarta).

2. Memperluas radius kawasan yang dianggap “layak komuter” oleh end-user.

3. Mengubah ekspektasi masa depan (expected future value) terhadap lahan-lahan yang sebelumnya dianggap pinggiran.

Basis Data Nilai Lahan dan Hunian di Legok

1. Range harga tanah terkini

Data dari beberapa portal properti menunjukkan bahwa harga tanah di Legok sangat bervariasi tergantung akses dan peruntukan:

• Salah satu agregator mencatat rata-rata harga tanah di Legok pada awal September 2025 berada di kisaran Rp2 juta – Rp25 juta/m², dengan harga tertinggi di lahan komersial di jalan utama atau dekat akses tol.

• Listing di portal lain menunjukkan penawaran tanah di Legok dengan label “dekat Tol Legok” di harga miliaran rupiah untuk lahan 900–4.000 m², yang jika dibagi luasnya memberi indikasi kisaran harga per meter yang sejalan dengan rentang di atas.

Artinya, secara struktural:

• Bawah (2–4 juta/m²): umumnya lahan kavling hunian di jalan lingkungan.

• Menengah (5–10 juta/m²): lahan di jalan kolektor yang sudah terhubung dengan pengembangan perumahan.

• Atas (di atas 10–15 juta/m²): lahan di koridor utama yang mengarah langsung ke pintu Tol Legok atau berpotensi komersial.

Range yang lebar ini sudah menggambarkan adanya segregasi nilai yang kuat antara titik yang terdampak langsung akses tol dan yang tidak.

2. Contoh empiris dari proyek perumahan

Studi kasus yang paling sering dikutip media adalah Widari Village / Widari Residence yang dikembangkan Wida Agung Group di Legok:

• Saat pertama kali dipasarkan pada 2021, harga rumah 2 lantai di Widari Village berada di kisaran Rp400 jutaan.

• Pada pertengahan 2025, untuk tipe yang sama, harga sudah berada di sekitar Rp600 jutaan..

Jika dihitung sederhana, kenaikannya adalah:

Kenaikan harga=400600−400​×100%=50%

Sementara itu, beberapa laporan media menyebutkan bahwa capital gain yang dinikmati pembeli awal mencapai sekitar 30%, merujuk pada kenaikan harga jual hunian setelah pembukaan pintu tol.

Perbedaan angka 30% vs 50% ini logis:

• 50% adalah kenaikan kotor sepanjang 2021–2025 (gabungan efek pasar umum + inflasi konstruksi + kenaikan brand kawasan + akses tol),

• 30% sering diposisikan sebagai porsi kenaikan yang diasosiasikan dengan efek infrastruktur, terutama setelah pintu Tol Legok beroperasi akhir 2024.

Bukti Dampak Pintu Tol Legok terhadap Lonjakan Nilai Lahan

Beberapa indikator kuat yang menghubungkan pembukaan pintu Tol Legok dengan lonjakan nilai properti di koridor BSD–Legok:

1. Pernyataan eksplisit pelaku industri

   • Antara, Media Indonesia, dan sejumlah media ekonomi memberitakan bahwa pembukaan pintu Tol Legok pada akhir 2024 mendorong kenaikan nilai jual hunian di Legok hingga sekitar 30%, menurut jajaran direksi Wida Agung Group.

   • Direktur Utama Wida Agung Group menyebut infrastruktur tol JORR II Serpong–Balaraja dan pintu Tol Legok sebagai “katalisator peningkatan nilai properti” di proyek yang mereka kembangkan.

2. Data harga rumah di Legok

   • Beberapa artikel menegaskan bahwa pembeli awal rumah 2 lantai di Widari Village (harga Rp400 jutaan) kini menikmati harga pasar sekitar Rp600 jutaan, yang diposisikan sebagai bukti capital gain signifikan pasca beroperasinya pintu tol.

3. Narasi media tentang “Legok naik kelas”

   • Media Indonesia mencatat bahwa JORR II dan pintu Tol Legok membuka akses baru dan mendorong pertumbuhan hunian di wilayah barat Tangerang, menjadikan Legok sebagai alternatif strategis yang terjangkau namun punya konektivitas kota besar.

Dari kombinasi berita dan data harga tersebut, arah hubungan sebab-akibat cukup jelas: akses tol → peningkatan aksesibilitas → perubahan persepsi nilai → lonjakan harga.

Cara “Mengukur” Dampak Pintu Tol Legok secara Lebih Sistematis

Kalau judulnya “mengukur dampak”, idealnya kita tidak hanya mengutip klaim 30%, tetapi juga menyusun kerangka analisis yang bisa dipakai untuk penelitian atau kajian investasi.

Berikut pendekatan sederhana yang bisa dipakai:

1. Analisis sebelum–sesudah (before–after)

Langkah-langkahnya:

1. Tentukan cut-off time:

   • Misalnya, tanggal pintu Tol Legok beroperasi secara fungsional (30 September 2024) sebagai titik “sebelum–sesudah”.

2. Kumpulkan data harga lahan/rumah di Legok (atau koridor BSD–Legok) pada:

   • Periode t-2 tahun (2022–2023)

   • Periode t+1–t+2 tahun (2025–2026)
     Sumber: listing portal properti, price list developer, data notaris/bank (jika tersedia).

3. Hitung rata-rata harga per m² untuk masing-masing periode, lalu bandingkan persentase kenaikannya.

Kelemahan metode ini: kenaikan harga tidak hanya dipengaruhi tol, tapi juga inflasi umum, siklus properti, dan faktor spesifik proyek.

2. Pendekatan Difference-in-Differences (DiD) sederhana

Untuk mengisolasi efek tol, bisa digunakan konsep Difference-in-Differences:

1. Pilih kelompok perlakuan:

   • Misalnya, lahan dan rumah dalam radius 0–3 km dari pintu Tol Legok dan sepanjang koridor jalan baru BSD Niaga Link.

2. Pilih kelompok pembanding (kontrol):

   • Kawasan dengan karakteristik mirip (misalnya suburb Tangerang lain yang tidak mendapat akses tol baru di periode yang sama).

3. Bandingkan kenaikan harga:

   • Kenaikan harga di Legok (treatment) sebelum vs sesudah tol.

   • Kenaikan harga di area pembanding sebelum vs sesudah.

4. Efek murni tol didekati dengan:

ΔHargaLegok−ΔHargaPembanding\Delta\text{Harga}_\text{Legok} – \Delta\text{Harga}_\text{Pembanding}ΔHargaLegok​−ΔHargaPembanding​

Misalnya (contoh ilustratif, bukan data aktual):

• Harga rata-rata tanah Legok naik 45% antara 2022–2025

• Harga rata-rata tanah di kawasan kontrol naik 20% di periode yang sama

Maka dampak neto tol dapat didekati sekitar 25 poin persentase.

3. Memadukan data kuantitatif dan kualitatif

Selain data harga, bisa ditambahkan:

• Wawancara dengan agen dan developer di koridor BSD–Legok tentang kecepatan penjualan sebelum dan sesudah tol.

• Data trafik (volume kendaraan) di pintu Tol Legok jika bisa diakses, untuk mengukur perubahan intensitas penggunaan akses.

• Survei konsumen: seberapa besar peran akses tol dalam keputusan membeli rumah di Legok, dibanding faktor lain (harga, lingkungan, fasilitas).

Dengan kombinasi ini, analisis “mengukur dampak” tidak hanya berhenti di angka 30%, tapi punya landasan metodologis yang lebih kuat.

Dampak Spasial di Koridor BSD–Legok

Pembukaan pintu Tol Legok tidak berdiri sendiri; ia bekerja bersama jalan baru dan underpass BSD Niaga Link yang menghubungkan:

• Kawasan perumahan baru di BSD (misalnya Hiera dan sekitarnya)

• Koridor industri dan komersial

• Akses langsung ke pintu Tol Legok

Media lokal mencatat bahwa underpass dan jalan baru BSD ini menjadi titik strategis yang menghubungkan kawasan perumahan ke gerbang Tol Legok, sekaligus membuka jalur alternatif ke kawasan industri dan stasiun Jatake/Parung Panjang.

Di sisi Legok:

• Proyek seperti Widari Village/Widari Residence memasarkan diri sebagai “hunian 2 lantai Rp400 jutaan, hanya 10 menit ke pintu Tol Legok dan Stasiun Parung Panjang”.Developer dan pemerintah daerah melihat Legok sebagai “pertumbuhan baru di wilayah barat” karena kombinasi akses tol dan jaringan kereta.

Secara spasial, koridor BSD–Legok berubah dari:

“Pinggiran sawah dan kebun di luar lingkar kota BSD”

menjadi:

“Koridor penghubung resmi antara kota mandiri BSD, Gading Serpong, kawasan industri, dan jaringan tol nasional”.

Ini yang mendorong developers menyiapkan pipeline proyek baru—baik landed house menengah, klaster premium, maupun kawasan komersial di ujung-ujung akses strategis.

---

Implikasi bagi Developer, Investor, dan Pemerintah Daerah

1. Untuk developer

• Timing peluncuran menjadi kunci. Produk yang diluncurkan sebelum tol operasional dan diserahkan setelah tol berjalan berpeluang memberi capital gain lebih besar kepada konsumen, sekaligus meningkatkan brand developer.

• Perlu strategi diferensiasi produk:

  • Di dekat pintu tol: fungsi komersial, ruko, gudang ringan, dan hunian berorientasi investasi.

  • Sedikit menjauh (2–5 km): hunian keluarga menengah dengan selling point “akses cepat tol + stasiun KRL”.

• Penentuan land bank sepanjang koridor BSD–Legok dan Legok–Parung Panjang menjadi agenda jangka panjang, karena tol akan dilanjutkan ke seksi berikutnya.

2. Untuk investor individu

• Pintu Tol Legok telah terbukti menjadi game changer harga rumah di Legok (contoh Widari Village: Rp400 → Rp600 juta)

• Namun, setelah fase lonjakan awal, potensi kenaikan bisa bertransisi dari “lonjakan” ke “kenaikan stabil”. Investor sebaiknya:

  • Masuk lebih dini di koridor yang akan tersambung di seksi berikutnya (Legok–Pasir Barat–Balaraja).

  • Fokus pada produk yang likuid (mudah disewa/dijual), bukan sekadar lahan spekulatif jauh dari akses jalan.

3. Untuk pemerintah daerah

• Lonjakan nilai lahan membuka peluang kenaikan PAD dari PBB, BPHTB, dan aktivitas ekonomi turunan.

• Di sisi lain, perlu kebijakan untuk:

  • Menjaga ketersediaan hunian terjangkau bagi warga lokal.

  • Mengatur tata ruang agar tidak terjadi ekspansi tak terkendali yang mengorbankan ruang terbuka hijau dan sistem drainase.

  • Mengintegrasikan jaringan angkutan umum lokal ke titik-titik pintu tol dan stasiun KRL, sehingga manfaat akses tidak hanya dirasakan pemilik kendaraan pribadi.

Kesimpulan

Pembukaan pintu Tol Legok di ruas Tol Serpong–Balaraja menjadikan koridor BSD–Legok sebagai salah satu growth corridor paling menarik di barat Jakarta. Data dan pemberitaan menunjukkan:

• Pintu Tol Legok mulai beroperasi fungsional akhir 2024, menghubungkan BSD–CBD dengan Legok dan JORR II.

• Developer dan media melaporkan kenaikan nilai jual hunian di Legok hingga sekitar 30%, dengan contoh konkret rumah Rp400 jutaan yang kini dipasarkan di kisaran Rp600 jutaan dalam empat tahun.

• Harga tanah di Legok sekarang berada di rentang lebar Rp2–25 juta/m², dengan premium di titik-titik dekat pintu tol dan koridor jalan baru.

Secara analitis, dampak pintu Tol Legok terhadap lonjakan nilai lahan dapat diukur melalui pendekatan before–after maupun difference-in-differences dengan membandingkan Legok dan kawasan kontrol lain yang tidak mendapatkan akses tol baru di periode yang sama.

Bagi developer, investor, dan pemerintah daerah, koridor BSD–Legok kini bukan lagi sekadar pinggiran kota mandiri, tetapi telah naik kelas menjadi koridor strategis dengan konektivitas tol dan kereta. Tantangan ke depan adalah memastikan kenaikan nilai lahan ini tidak hanya menguntungkan spekulan, tetapi juga menghasilkan hunian yang layak dan berkelanjutan bagi warga yang akan menempatinya.